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| 房屋存银行该注意什么 ................................................................................................. |
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政策的瓶颈外，一些中介公司非法操作使房屋银行业务出现信任危机，是一个重要的因素。本报3月28日《品牌中介退出房屋银行》一文刊登后，反响强烈，读者和业内人士都在关注，什么样的中介公司才能从事房屋银行业务，如何降低房屋存银行的风险等话题。 房屋银行业务需办理房屋租赁证 房屋银行业务一开始是在贵州有关部门及大型国企参与下诞生的，不仅有利于承租方和出租方，而且也增加了政府税收。此前，该省的租赁市场与京城大同小异：私自出租现象普遍、税费较高、市场混乱等。在上海房屋银行业务一直很火，但在其前期也存在着私下出租、无序竞争的情况，好在上海市有关部门及时综合治理，关停了数百家不规范公司，并要求所有以前未办理出租手续的业主限时办理。在京城房屋私下出租很普遍，房屋银行业务也不例外，目前要求所有租赁业务都办租赁证的只有北京市房地产交易中心，另外还有几家中介公司向业主承诺代办此项业务。许多中介公司在开展此项业务时都不做任何要求。 专家呼吁，北京市加大管理租赁市场力度，同时大幅降低租赁税，且简化租赁手续，不能让一向最被看好的业务成为扰乱市场的因素。 雄厚的资金和客户群最重要 从事房屋银行经营需要雄厚资金做后盾。房屋银行不同于普通的房屋租赁业务，客户的房子在存入房屋银行后，收房中介公司就必须履行合同，开始按期定时支付给客户房租，将房屋闲置的风险承担下来。这些风险包括租金逆差即出租价大于承租价、承租人损害房屋等。以上两种风险在京城租赁市场是屡见不鲜的。因为承担了比较大的风险，注定了房屋银行业务需要有大量的资金作为后盾，也决定了并不是所有的中介公司都有能力做到。 据了解，北京市一些从事该业务的中介公司为了将这种风险降到最低程度，不惜损害出租人的利益，想方设法压低收房租金或向承租人要求租金年付，而按每月付给出租人，从中敛集大量流动资金。如此中介公司的风险是没有了，但业主和客户的风险却空前增加了。 房屋银行业务需要有大量客户群。在北京，流动人口的众多，托起了房屋租赁的价格，三环附近，一套普通的两居室每月的租金高达2000元左右。除了租金高外，人口的流动性大又造成了出租的房子承租人变换频率较快，这无形中加长了房屋空置期。在这种情况下，要求中介公司具有大量的客户群，一些中介公司的负责人认为，一般收房数与客户数之比为1：7，才有可能在空置期内顺利将房租出去。显然，如果没有足够雄厚的资金和大量的客户资源，很难从房屋银行业务中取利。因此市场对加大房屋银行的监管，提高该项业务门槛的呼声一直不断。 出租差价收益应交业主 房屋被收入房屋银行后，收房中介公司将按合同约定按期将租金打入业主的银行账户，无论房屋收入房屋银行后是否能够找到承租人。房屋银行业务并不收取中介代理费用，一般而言，每年固定的空置期成了房屋银行的主要收益点。就北京地区而言， 目前开展房屋银行业务的中介公司所规定的空置期从每年15天到60天不等。虽然空置期的时间有长有短，但是，毫无疑问，做此项业务的公司目的是赚取利润。如果收房中介以收入价将房屋再出租的话，每年15天的空置期所带来的赢利空间少之又少，几乎为零，甚至为负利润。没有赢利，中介公司便不会努力推广这项业务。 实际上，除了空置期外，低收高租赚取租金差价也是房屋银行赢利的一种方式。一些收房中介公司认为，公司最终以什么样的价钱将收入的房屋出租给承租人，和原房东已经无关，因为中介公司已经与业主签订了代理协议，且预交了租金，这就意味着中介公司已买断了业主的租赁权。但业界也有专家认为，这笔差价应该大部分或全部由出租户拥有。中介公司有义务安排双方见面，排除中介公司暗箱操作、搅乱市场的嫌疑。 附加服务内容是市场竞争的产物 无论空置期多长，有一点就是，买不买房屋银行的账，还是客户自己说了算。在这样的情况下，为了更好地吸引客户投入到这项业务中来，房屋银行的附加服务成了促成这项业务发展的重中之重。以我爱我家为例，在京城开展房屋银行业务的中介公司中，我爱我家要求房屋的空置期是最长的，每年总共为60天；同时，提供的附加服务也最多，除了会赠送给房东一份财产保险外，还提供免费的房屋维修整理以及消毒等保护房屋的措施，对客户及业主的身份进行调查。保证了每年至少能得到10个月的 房屋收益，规避了一些普通租赁难以规避的风险。而中介公司所提供的附加服务，最终目的也是保证房屋银行的真正价值。 虽然市场现状并不如人意，但是，从目前各中介公司相继推出房屋银行业务这一态势看，无疑，这项业务有着良好的市场前景。 |
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