全省住宅与房地产工作会议召开后，市房管局上下高度重视，立即行动，采取切实有效的措施，认真贯彻全省住宅与房地产工作会议精神。在及时做好会议精神的汇报和传达方面、着力解决城市低收入家庭的住房问题方面、强化和规范住房公积金管理方面、继续深化住房制度改革方面、进一步搞活住房二级市场方面等成绩卓著，受到省建设厅的通报表扬。通报全文如下：
关于全省住宅与房地产工作会议精神贯彻情况的通报
鲁建房字[2003]35号
各市建委（建设局）、房管局、开发办、房改办、住房公积金管理中心，各单批房改方案单位，青岛市城管局：
全省住宅与房地产工作会议召开后，各市主管部门立即行动，采取切实有效的措施，抓好会议精神的贯彻落实。现将有关情况通报如下：
一、各地贯彻全省住宅与房地产工作会议精神的主要做法
（一）及时做好会议精神的汇报和传达。会议结束后，各市主管部门及时组织有关人员和单位传达学习会议精神，正确领会把握上级要求，并结合本部门工作，研究制定切实可行的贯彻意见。其中，烟台、潍坊、淄博、威海、枣庄、临沂、德州、东营、莱芜、菏泽等市还将会议精神、特别是赵克志副省长讲话和杨焕彩厅长工作报告的主要内容向市政府主要领导或分管领导做了汇报；日照市建委、潍坊市房管局、威海市房管局、枣庄市房管局、济南市开发办、青岛市物业办等部门根据职责分工，分别召开了全市会议，传达学习全省会议精神，研究部署下一步工作，临沂市建委在全市建设工作会议上对全省会议精神做了重点传达；临沂市房管局、淄博市开发办、滨州市开发办等部门也计划召开全市工作会议，传达落实全省会议精神，但由于受非典疫情的影响而延期。
（二）着力解决城市低收入家庭的住房问题。各城市认真贯彻赵克志副省长指示要求，把解决城市困难群体的住房问题作为当前住宅与房地产工作的重中之重，采取切实措施，以经济适用住房为重点，扩大供给，规范管理，努力完善面向中低收入家庭的住房保障体系。济南市房管局为妥善解决近300万平方米危旧房屋的改造维护问题，向市政府提出建议，制定危旧房改造的优惠政策，建立危旧房屋维修专项资金，加大老城区改造步伐，确保危旧房屋的安全使用。青岛市房管局重视完善住房保障体系的各类配套政策，并计划扩大住房保障范围，提高住房保障标准，拟将最低收入家庭住房保障的准入标准由现行的人均4平方米放宽至6平方米，将保障面积由人均8平方米提高至10平方米。同时，进一步加大经济适用住房建设力度，计划年内新开工建设经济适用住房200万平方米。烟台市房管局、潍坊市房管局、日照市房管局开始对中低收入家庭住房情况进行调查摸底，着手建立中低收入家庭住房情况信息库，为“安康居住”工程实施提供科学依据。烟台市房管局还加紧制定《经济适用住房建设管理办法》，规范经济适用住房管理行为，并决定年内再拿出100套住宅作为廉租住房，用于解决部分最低收入居民家庭的住房困难，这已被列为2003年烟台市政府为市民所办的十件大事之一。临沂市房管局将经济适用住房建设作为住宅建设工作的重点，计划年内新开工建设经济适用住房60万平方米，扩大面向中低收入家庭的住房供应。威海市房管局在继续抓好柴峰小区经济适用房建设，确保年底前交付使用的同时，着手研究制定廉租住房政策，使廉租住房制度建设有章可循。淄博市房管局着力规范经济适用住房管理，着手进行经济适用住房项目库建设，并从建设计划、销售对象、销售价格、建设标准等方面加大管理力度。泰安市房管局在着手研究制定《企业集资建房管理办法》、《廉租住房管理暂行办法》等文件，为“安康居住”工程的实施提供政策支持的同时，会同有关部门对该市经济适用住房实施情况进行了全面调研，针对调研中发现的问题，向市政府提出了进一步加强和规范经济适用住房建设管理工作的措施和建议。
（三）深入整顿和规范房地产市场秩序。根据会议实施“信用房产”工程的要求，各市主管部门提出，根据职责分工，加快房地产信用档案系统建设，确保按时开通，建立和完善房地产市场监管的长效机制，使各类市场主体自觉规范自身行为，引导全行业形成“诚信为本，操守为重”的良好风尚。为保障整顿和规范工作的顺利开展，烟台市开发办、临沂市开发办和淄博市开发办等部门代市政府起草了《关于整顿和规范房地产市场秩序的实施方案》，对整顿和规范工作提出了具体意见，其中，临沂市的实施方案已经完成了部门会签。烟台市开发办将规范城乡结合部开发作为整顿工作的重中之重，组成2个工作组，对该市的旧村改造项目进行逐个调查摸底，发现问题及时处理。莱芜市房管处加快推行房地产开发项目招投标制度，加强对开发项目的跟踪管理，大力推行统一规划、配套建设的综合开发模式，严格控制10万平方米以下项目的开发建设。泰安市房管局重视政策法规手段对整顿和规范房地产市场秩序的作用，着手制定《房产交易管理办法》、《房产抵押管理办法》等9个规范性文件，加大行政执法力度，严肃查处房地产市场违法违规行为。日照市房管局着手研究制定新的拆迁管理办法和补偿标准，推行依法拆迁，切实维护当事人的合法权益。为加强市场调控，防止新开工项目失控，聊城市房管局开始建立房地产开发项目库，根据市场需求，每年从项目库中选择合适的项目投放市场。
（四）强化和规范住房公积金管理。赵克志副省长在讲话中要求，设区城市的住房公积金管理机构调整方案务必于4月底前上报省政府审批。4月底，杨焕彩厅长又致信有关城市的领导同志进行敦促。各市按照赵克志副省长讲话要求和杨焕彩厅长致信精神，纷纷加快了公积金管理机构调整工作步伐。截至目前，济南、青岛、潍坊、威海、泰安、临沂、聊城、滨州、济宁、东营、德州、枣庄、菏泽等13个城市的机构调整方案已上报省政府审批，其中，济南、青岛、潍坊、威海、泰安、临沂、聊城、滨州等8个城市的方案已审批通过。
（五）继续深化住房制度改革。针对现行住房货币化分配政策执行中存在的问题，济南市房管局开展了专题调研，研究提出了解决措施。青岛市房管局、泰安市房管局、莱芜市房管处等部门以落实住房货币化为重点，加大公房出售收入和原有住房建设资金的住房补贴转化力度，确保住房补贴、补偿到位。在提高住房补贴到位率的同时，青岛市房管局还在考虑进一步提高住房补贴标准。济南市房管局、烟台市房管局、淄博市房管局、泰安市房管局、临沂市房管局等部门注重加强对企业房改的分类指导，努力扩大货币化分配的实施面，促进住房制度改革的整体推进。其中，烟台市房管局根据市政府要求，会同财政、劳动、经贸等部门组成专门班子，对企业住房制度改革问题进行专题研究，尽快制定出台《烟台市企业房改指导意见》。
（六）进一步搞活住房二级市场。为活跃住房二级市场，各市房管部门纷纷提出要大力实施房地产交易与权属登记规范化、现代化管理，实行社会服务承诺制度，简化管理程序，压缩办件时限，提高工作效率，改进管理和服务质量。淄博市房管局、济宁市房管局争取市政府支持，力争尽快出台省政府22号文的实施细则，为搞活住房二级市场提供政策支持。在实施细则中，淄博市准备放开公有住房使用权的转让或转租。泰安市房管局、枣庄市房管局、聊城市房管局、莱芜市房管处等部门着手研究制定有关政策，规范集体土地房屋权属登记发证秩序，在搞好试点的基础上全面铺开，按照城乡一体化管理的要求，为集体土地房屋权利人核发全国统一的房产证，实现全省城乡房屋权属证书的统一。烟台市房管局、聊城市房管局等部门着手进行房屋权属登记清查工作，下大力气解决权属登记的历史遗留问题，为搞活住房二级市场提供产权支持。济南房管局、青岛市房管局等部门注重信息对房地产市场的调控作用，其中，济南市房管局着手建立和完善房地产市场信息定期发布制度，青岛市房管局着手建立房屋租赁指导价格体系，加强对房地产市场买卖和租赁行为的信息引导。烟台市房管局、淄博市房管局、聊城市房管局加强住房置业担保机构建设，积极开展置业担保业务，加强对居民住房消费的金融支持。其中，烟台市住房置业担保中心在烟台市区开展担保业务并取得成功经验的基础上，进一步将业务范围向各市、县延伸。为提高房地产交易和权属管理工作效率，泰安市房管局、日照市房管局着手开发新的管理软件，临沂市房管局着手对现有的房产信息网络做进一步的修改完善。
（七）规范和发展物业管理。各市主管部门贯彻会议精神，将加快市场化进程作为当前物业管理的重点工作，大力推行物业管理项目招投标，鼓励业主、物业管理企业通过招投标进行双向选择，建立健全物业管理项目取得的市场化机制，营造公平竞争、优胜劣汰的市场竞争和发展环境。济南市房管局加快《济南市物业管理办法》的立法进程，并着手制定《物业管理招投标管理办法》、《物业管理交接验收管理办法》、《物业管理服务规范》等规范性文件，完善物业管理发展的政策法规体系。同时，该市积极建立商品房维修基金缴存制度，完善各类维修基金的计息、对帐、查询及使用审批制度，大力推行物业管理前期介入。青岛市房管局抓紧研究制定《房屋共用部位及设施维修基金管理办法》，规范房屋共用部位及设施维修基金的管理和运作。聊城市房管局贯彻近期出台的《聊城市住宅小区物业管理办法》，积极开展商品房共用部位、共用设施设备维修基金征缴工作。枣庄市在加快制定《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行办法》，争取尽快以市政府文件发布执行的同时，多渠道筹集资金，积极开展旧小区整治改造实施物业管理试点，努力扩大物业管理覆盖率。
二、存在的主要问题及下一步工作要求
目前，我省住宅与房地产业继续保持了健康快速发展的良好态势，但也存在一些不容忽视的问题：一是经济适用住房优惠政策落实不到位，住房价格偏高，城市中低收入、特别是低收入家庭的住房问题还比较突出；二是房地产市场秩序尚未得到根本改善，市场各方主体和行为有待进一步规范；三是住房公积金管理体制改革进展不快，公积金管理不规范，贷款使用率偏低；四是经济欠发达地区和企业房改难以到位，房改政策有待进一步深化；五是部分地区住房供求结构失衡，商品房空置量有所增加；六是已购公房上市交易不平衡，住房二级市场有待进一步发展；七是物业管理体制不顺，市场化水平有待进一步提高。为妥善解决这些问题，实现住宅与房地产业的可持续发展，全省各级建设（房地产）主管部门务必进一步深入学习贯彻全省住宅与房地产工作会议精神，采取切实有效的措施，将赵克志副省长讲话和杨焕彩厅长工作报告的要求落到实处。近期要重点做好以下几项工作：
（一）抓好“安康居住”工程实施，着力解决城市困难群体的住房问题。实施“安康居住”工程，是省里为妥善解决中低收入家庭住房问题而做出的一项重要决策，各地务必站在实践“三个代表”、密切同人民群众血肉联系的高度，统一思想，提高认识，加强领导，严密组织，切实抓好工程的实施。经济适用住房和廉租住房是安康居住工程的主体，国家和省的有关政策也比较完备。在省里的“安康居住”工程总体政策出台之前，各地要不等不靠，以经济适用住房和廉租住房为抓手，超前开展工作，为“安康居住”工程的全面实施奠定基础。一是尽快摸清中低收入家庭和棚户区住房的底数。要开展深入细致的调查摸底工作，尽快摸清建立中低收入家庭特别是最低收入家庭的户数、人数、住房状况等基础资料，建立信息库，为研究制定“安康居住”工程有关政策和实施规划创造条件。调查研究工作要按照赵克志副省长讲话要求，一定要深下去，亲身感受贫困居民的住房问题，带着感情来调查问题和研究政策、措施。二是合理确定住房保障的标准。实施住房保障，要坚持量力而行，起步阶段重在建立机制，以保障基本需求为原则，不应把保障标准定得过高。满足最低收入家庭住房需要，是住房保障的核心，要把低收入家庭特别是最低收入家庭中的住房困难户作为“安康居住”工程现阶段的实施重点。要严格控制安康工程设计和建设标准，超面积部分要严格执行市场价。三是加强经济适用住房建设管理。要合理确定经济适用住房建设规模和完成计划，坚持以销定建的原则，严格控制建设规模，确保建设进度。要规范面向机关公务员的经济实用住房小区建设,
各地的公务员小区必须严格遵守国家和省有关干部住房标准的有关规定，不得超标准建设或高标准装修，不得执行优于普通经济适用房小区的特殊优惠政策。公务员购买经济适用住房后，原来购买的房改房必须退回。四是加大廉租住房制度建设力度。各级建设（房地产）部门要根据国家和省廉租住房的有关规定，积极争取政府支持，主动协调相关部门，按照“财政预算安排为主，多种渠道筹措”的原则，切实落实廉租住房保障资金。要尽快建立和完善廉租住房的申请、审批、轮候及退出机制，廉租住房的房源筹措应以现租住公有住房和二级市场收购旧房的转化为主。
（二）进一步整顿和规范房地产市场秩序，优化住房消费环境。对整顿和规范房地产市场秩序工作，国家和省还要进行专门部署。在此之前，各地可以先行一步，采取切实措施，在前一段工作的基础上，将整顿和规范全面引向深入。一是加快全省房地产信用档案系统建设，建立市场监管的长效机制。建设房地产信用档案系统，是整顿和规范房地产市场秩序的重要内容，也是建立健全房地产市场监管长效机制的重要举措。根据建设部部署，信用档案系统建设采用部里统一开发的软件，并确保于今年6月底前全面开通。目前，时间已经非常紧迫，各地要高度重视，按照国家和省里的要求，抓紧工作，确保系统按时开通，实现房地产企业和从业人员信用信息的网上公示和查询。二是全面推进，狠抓弱点。对开发建设、房屋拆迁、房地产交易、房地产中介和物业管理中的违法违规行为及政府管理中的不规范行为，要进行全面综合整治。我省前一阶段的整顿和规范工作，主要侧重了房地产的开发环节，对流通和消费环节涉及较少。下一阶段，要在继续深化开发环节整顿和规范的同时，突出抓好流通和消费环节的整治。三是切实规范政府管理行为，加大对违法违规行为的处罚力度。管理工作中的越位和缺位现象，是政府管理行为不规范的具体体现，也是房地产市场秩序混乱的重要原因。此次国家将规范政府管理行为作为整顿和规范工作的一项重要内容，各级主管部门一定要给予足够重视。要按照《山东省工程建设管理服务规范》的规定，推行服务大厅的审批形式，建立审批公示制度，实行窗口式办件、一站式审批，简化程序，缩短时限，减少工作人员的自由裁量权，规范各类房地产审批行为。要切实改变重检查，轻处理、轻整改的倾向，对房地产市场中的违法违规行为，要加大查处力度，依法处罚到位，决不能手软，更不能姑息迁就，甚至包庇纵容，切实起到对市场各方主体的威慑和警示作用。四是建立行之有效的协调机制，形成推进整顿和规范工作的合力。整顿和规范房地产市场秩序，是一项复杂的系统工程，难度大、任务重、涉及面广，必须在政府的统一组织下进行。各级建设部门要积极争取政府支持，主动承担起牵头责任，加强与有关部门的协调和配合，齐抓共管，形成合力。
（三）加快住房公积金管理机构调整，进一步强化和规范公积金管理。一是尽快完成住房公积金管理机构调整工作。烟台、淄博、日照、莱芜4个公积金管理机构调整方案尚未上报的城市，要抓紧上报；调整方案已经省政府批准的城市，要抓紧组织实施，尽快办理审计、移交。全省17个设区城市的公积金管理机构调整工作要确保于6月底前全部完成。届时，省里将对各地公积金管理机构调整工作的完成情况进行检查验收。二是强化公积金缴存工作。要采取有力措施，切实提高公积金的缴存率，尚未建立住房公积金制度的县、市，年内必须建立起来。要把外资企业、城镇集体企业和私营企业等非国有企业作为下一步缴存工作的重点。要加大公积金管理条例执法力度，对已办理缴存登记、有缴存能力，但不正常交缴公积金的单位，要督促和监督其限期缴存。对超过规定期限，拒不缴存的，可移交司法机关强制执行。三是抓紧回收挤占、挪用资金和逾期贷款。目前，我省还有两个多亿的违规资金没有收回。各有关城市要制定还款时间表，找准回收难的原因，采取必要措施，尽快收回资金。要坚持“谁贷款谁回收”的原则，严防借管理机构调整之机逃避债务、回避责任，确保住房公积金的安全。四是抓紧住房公积金监督管理信息系统建设。建设监管信息系统，利用信息技术提高公积金运作、管理水平和监督工作的质量、效率，是强化和规范住房公积金管理的重要措施。目前，除济南、青岛、烟台、泰安等市外，大部分城市的监管系统建设尚未起步，还有个别城市根本未列入计划。各地要进一步提高认识，按照国家和省关于抓紧做好住房公积金监督管理信息系统建设的有关要求，加快工作进度，确保监管系统及时开通。
(四) 进一步搞活住房二级市场，扩大住房需求。住房二级市场工作，要继续以贯彻落实省政府22号文件为手段，努力优化住房消费环境，促进住房消费。一是抓紧制定完善配套政策。尚未出台实施意见的城市，要抓紧制定配套政策，切实将22文的精神落到实处；已出台实施意见的城市，要适应房地产市场发展新形势的要求，吸收借鉴外省市的经验，勇于创新，对二级市场的政策措施做进一步的发展和完善。二是全面开放全省住房二级市场。目前，17个设区城市的住房二级市场已全部开放，但单批房改单位和部分市县的市场尚未放开。各设区城市要采取切实措施，加强对所辖市县的指导和督促，确保10月底前全省所有市县的二级市场全面开放。建设厅将把这项工作作为年终考评的一项重要内容，到期完不成的，取消其参加全省住宅与房地产管理先进单位评选的资格。三是强化权属登记工作。要开展集体土地房屋的权属登记工作，按照城乡一体化管理的要求，为集体土地房屋权利人核发全国统一的房产证，实现全省城乡房屋权属证书的统一。这项工作在部分城市已经展开。仍在为集体土地房屋发放其他证书的城市，要马上停下来，避免频繁换证加重群众负担。已经发放的其他证书，要结合当地实际，制定切实可行的时间表，逐步换发。要开展房屋权属登记清查工作，彻底摸清因历史遗留问题无法提供完整确权登记资料房屋的底子，在此基础上，研究制定政策，区别对待，分类处理，完备手续，尽快办理登记发证手续。对集体土地房屋发证和权属登记清查工作，建设厅还将进行专门部署。四是开展房地产交易与权属登记规范化管理考核。建设部《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属登记是房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为，明确了房屋权属登记是一种登记确认行为，而非行政审批行为。同时，房屋权属登记与房地产交易之间存在着不可分割的内在联系，推行房地产交易与权属登记一体化是简化程序、缩短时限、方便群众的必然要求。各地房地产管理部门要按照建设部和省厅的部署，积极开展房地产交易与权属登记规范化管理考核，通过考核活动，大力推行房地产交易与权属登记一体化、现代化，切实改善和规范我省的房地产交易与权属登记管理工作，进一步增强服务观念，提高服务质量，更好地为住宅与房地产业的发展服务。
（五）健全市场机制，加快物业管理市场化进程。要把健全市场机制、加快市场化进程作为今年物业管理工作的核心。为此，建设厅与省物价局共同制定了《山东省物业管理收费标准》，近期即将发布执行。该标准将物业管理收费与服务质量和服务范围挂钩，按照“分等定级、质价相符”的原则，着力健全物业管理收费的市场化机制。围绕健全市场机制，建设厅还将制定出台《山东省物业管理招投标管理办法》，大力推行物业管理项目招投标，鼓励业主、物业管理企业通过招投标进行双向选择，建立健全物业管理项目取得的市场化机制，营造公平竞争、优胜劣汰的市场竞争和发展环境。今后，凡经济适用住房、国家投资建设及国家控股建设的项目，均应通过招投标方式确定物业管理企业。结合物业管理资质的审批，建设厅还将积极引导物业管理与房地产开发分业经营，按照现代企业制度规范运作，使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏的独立市场主体。今后，凡不具备独立法人资格、不按照现代企业制度规范运作的机构，其物业资质的申请不予受理。
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