开发期间遗留问题太多

    业主委员会难以成立起来

    全国物业管理市场尚未成熟

    从鹏润家园、银枫家园到几天前的天通苑物业纠纷，近一段时间以来，一件又一件的“业主被打事件”让北京的市民们胆战心惊。

    据报载，在天通苑业主们到达天通苑售楼处宣读一封公开信时，遭到物业与开发商指使的多名保安人员猛打，由于用了四面都有锋利突起砖头大小的水泥浇铸块殴打业主，造成一位业主头部重创，暂时性晕厥，另一位业主四肢、头面部、躯干等多处出血。

    一些社区业主和物业公司的冲突不断，但业主委员会却迟迟不成立。业主委员会为何成立不起来？而已经成立的业主委员会为何解聘不了不能代表广大业主利益的物业管理公司？

    业主遭暴打已不是首次

■青天白日下业主遭暴打

    据有关媒体报道，1月13日，顺天通房地产公司给业主代表回了一封信。考虑到信的内容涉及全体业主的利益，业主代表打算于当日上午10点左右在天通苑售楼处宣读这封信。信刚读到一半，就遭到天通苑物业五分公司经理庞亚平、六分公司经理刘强、一分公司经理于波、总经理办公室杨主任、保安部经理及十几名便衣保安的阻挠。前来参加集会的业主被推来搡去。

    文中说，“眼瞅着业主们毫无去意，一个操东北口音保安模样的男青年竟然跳上一辆车牌号为京G10968的白色捷达，向人群驶去，企图将业主们冲散。随后，双方发生了冲突。”

    “业主李先生猛然间被人一拳击中了后脑，继而又被前后3人围住痛殴。这时，又从后面冲上来四五个人，一通拳脚木棍之后，李先生被打倒在地，却仍被人猛踢腰部和下身。”业主向记者提供了记录现场部分场景的刻录光盘。

    业主遭暴打已经不是第一次了。去年底和今年初发生的“鹏润家园、银枫家园业主被打事件”更是把业主和开发商以及物业管理公司的矛盾上升到了顶点。

    据北京市消费者协会统计，从1995年至今的6年多里，市消协受理消费者对商品房的投诉上千件。去年更是房地产投诉的高峰年，仅上半年就有200余件。

■大部分是开发期间遗留问题

    “为了买这房，我恨不得拿出一辈子的积蓄，可小区的配套设施、社区环境却总是不尽如人意；找物业部门反映却迟迟得不到认同，花了这么多钱，还遭罪受，着急上火再平常不过了。”

    一位房地产咨询业专家说，这是很多业主的心理，但是，业主反映的很多问题比如说：绿地的培植、小区内道路的铺设、公共设施的建造等并非物业管理方面的事务。相当多的问题是开发商遗留下来的。物业管理公司不是不知道这些“扫尾工程”与物业管理事务的区别，但业主则不一定能将这些“扫尾工程”与物业管理事务区分得那么清楚，这自然就扩大了物业管理公司遭受业主“攻击”的范围。

    既然是开发期间遗留的问题引起的，物业管理公司又是开发商派生的，所以“业主被打”不单单是“物业管理服务质量不良”那么简单。同样，业主委员会罢免物业管理公司再聘用新的物业管理公司，只是缝缝补补，解决不了根本问题。

■“维权”成了纸上谈兵

    1999年买了一套商品房的叶先生回忆起当年作为业主维权的过程，连声叹气，“太难了，没有操作性。作为业主，你有很多的权利，可是那些权利都在纸上，你拿不到。

不知情的人们可能会问，业主委员会究竟在干什么？叶先生苦笑说，“答案是，能真正代表业主意志的业主委员会还没有成立呢。”

    按照近日北京市政府转发市国土房管局《关于规范和加强本市居民区物业管理的若干意见》，业主委员会应履行的职责有：选择物业管理企业、确立物业管理委托合同关系、监督物业管理服务质量甚至可以依法解除合同另行选择物业管理企业等。可由于业主委员会还没有成立，这些“权利”成了纸上谈兵。

    业主委员会为什么还没有成立？

    京城各社区的现状表明物业管理公司很少是由业主委员会选聘的，而由业主委员会来罢免物业管理公司的事件更是少见，至于按职权订立服务合同、参与物业管理费的预算等更是现实中诸多业主委员会可望而不可及的事。

■第一届业主委员会能代表谁的利益？

    业主叶先生说，1999年我办完入住手续后，物业公司某一天给我们发了一张统一的选票，选票上有一些候选人，但我们之间彼此都不认识，怎么选？一开始大家又没有意识到业主委员会的重要性，于是很多人都自动弃权了。

    根据文件规定，第一届业主委员会可以通过产权人大会选举产生，也可以通过公告方式选举产生。在采取通过公告方式选举产生业主委员会时，通常由筹备组在广告栏、公共场所醒目位置公告相应章程和委员候选人、选举办法等，在规定时间内，筹备组未收到占总票数50%以上的反对票，即可向各区县小区办申请成立业主委员会。显然，没有业主参加或参与，筹备组的成立是否反映了业主们的意愿不得而知？筹备组在公告、起草相关文件及送达材料时，能否站在全体业主的立场上也实未可知。而对于筹备组是否未收到占总票数50%以上的反对票，也没有相应的监督。

    这样一来，业主委员会究竟能代表谁的利益，谁都不知道。

■重新选举新的业主委员会搁浅到今天

    叶先生接着说，搬进来一段时间后，与很多人都混熟了，大家对当时的物业管理公司不满，要求行使业主的权利，罢免那家物业管理公司。我们很多业主这才发现，现有的业主委员会的一些委员很少为我们说话，不能代表广大业主利益。久而久之，大家便对他们不信任，要求召开业主大会，重新选举新的业主委员会。

    但是时任的委员们都不愿意召开代表大会，找各种理由推托。我们曾经自行组织了选举，可小区办的人说，你们这不算，不符业主委员会产生的程序。我们说，我们也不希望这样，可他们不召开会议，又没有现实可行的监督方法，怎么办？而且开个会的确也不容易，要租借地方，谁来出租金等等一系列的问题让我们的大会一直搁浅到今天。

■业主委员会的工作吃力不讨好

叶先生说当时小区办是这样解释的，如果他们拒绝召开大会的话，小区办可以强制他们召开，但实际上也没有一条法律支持小区办这样做。事实上，如果到了强制召开大会那地步，还不知要闹出多少暴力事件为代价呢。民主要付出这么大的代价吗？

业主和物业公司从法律上来看是平等的，但现实中难以达到平等。业主很难组织起来，而且又不是专门做这一行的，在物业管理、房子质量等问题上不是有开发商背景的物业管理公司的对手。在业主委员会没有成立的情况下，业主遇到问题，单个地与物业管理公司交涉，根本没有力度。

再说，从目前的情况来看，做业主委员会的工作是吃力不讨好的，需要那种极度热心又有公正心的业主，而这种人不多，他们也都有自己的工作，在这上面耗不起时间。

物业管理大家谈

■必须完善业主委员会的选举制度

根据现行的法规，业主委员会既不是独立的法人实体，也不具社团组织的地位，更不能单独设财务，无名无分使业主委员会维权不可避免的要面对重重阻碍，通常只能在想方设法绕开阻碍前行。所以，很多人希望出台《物业法》。

但这决不等于仅凭一部《物业法》就可以解决问题的全部。完善业主委员会的选举制度才是首要的。即必须让能够真正传达民意、代表广大业主意愿的业主经选举进入业主委员会，可单独制定一部关于业主委员会的组建、选举的条例。与此同时，对损害业主利益的行为，也要制定相应的制裁措施。

■让开发商“回避”物业管理权

某物业管理公司的经理说，物业公司其实处在一个很尴尬的地位，除了一些专业的物业公司。

而物业公司两头为难，物业管理在我国太不完善了，由于是开发商的派生，使得物业管理这一新兴行业掉入了泥潭。物业本应是为业主服务的，但它是开发商的下属，屁股坐在开发商一边，脚又站在业主一边，它怎么管理？

于是有业主提议，如果对于物业管理公司有一个硬性规定，即开发商不能启用自己的物业公司来管理本小区的物业，让开发商“回避”。这样的话，纠纷就会少了，而且也极有力地促进了物业管理行业的发展。傍着开发商的物业公司比比皆是，真正想做好的物业公司也没有发展空间，于是也想傍一个开发商，“劣币驱逐良币”，势必对该行业发展不利。

■关于物业管理的建议

一位业内人士为物业管理提出几点建议：

1． 通过立法确定业主委员会的法律地位，划清开发商与业主委员会的权限和管理界限，明确开发商与物业管理业务的阶段界限。

2．目前我国物业管理收费标准由政府相关部门制定。由于住宅项目的建筑类型、内容、功能、设施设备变化很大，政府很难制定准确的收费标准，而物业管理费是影响房地产市场的第二重要因素（房价为第一位）。因此物业管理费应随行就市，由供需双方按市场情况谈判确定，物业管理收费应对市场放开。

3． 制定住宅小区的管理和行为规范范本，供房地产业参考。

4． 制定业主委员会成立、运营的有关法律、法规。

5． 支持物业管理的专业化分工，如专业的保安公司、绿化公司、保洁公司、维修公司。

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